Buying house in Japan 일본 집마련

일본에서 내집장만 할 때, 주택론+계약금(아따마킹、頭金) 이외의 제비용

집을 구매한다는 것은 주택 대출금, 즉 주택론 이외에도 각종 세금, 부동산 중개수수료, 각종 보험료 등 상당한 비용이 든다.

 

일본에서도 마찬가지이다.

주택론은 은행 대출 심사에서 통과되면 은행에서 제시하는 각종 보험, 보증료를 들지 않으면 안되는 경우가 일반적이다.

그리고 인지세 종류가 2개가 있어 이를 모두 내야하고, 등기비용이 들고, 주택 구매가격의 3퍼센트나 해당되는 부동산 중개 수수료를 내야한다.

 

얼핏 들어도 상당한 금액이 될것 같지 않는가?

일본에서의 집구매를 고려하고 있는 예비 주택 구매자들이 주택 계약금(아따마킨 頭金)을 제외하고도 대략 어느 정도로 현금을 수중에 갖고 있어야 하는지에 대해 살펴보려고 한다.

 

아래 사진은 지금 살고 있는 일본 집을 구매하기로 결정했을 때에, 주택론 말고도 드는 제반 비용에 대해 예측해 보기 위해 일본 R 부동산 회사에서 뽑아준 견적서이다.

말그대로 예측해 보기 위해 어림잡은 금액이라 조금씩 달라졌고, 우리의 부탁대로 예상할 수 있는 최대치 위주로 뽑아줬기 때문에 실제 금액은 줄어들었다.

 

그럼에도, 이사비용, 마루바닥, 욕실 코팅 비용, 심리적이나마 안심이 되게 방범창 필름 비용, 에어콘 구매 및 공사 비용, 유치원 이전 비용 등등 해서 100만엔 정도는 더 들었다.

일본에서 집사면 가장 많이 든다는 커텐을 새로 하지 않고, 가구도 특별히 새로 장만하지 않았음에도 말이다.

 

일본에서 집장만시 필요한 주택론+계약금을 제외한 제비용
일본에서 집장만시 필요한 주택론+계약금을 제외한 제비용




  1. 매매대금(은행 대출금 + 계약금(아따마킨 頭金)
  2. 인지세(매매계약 시의 인지세. 5번 항목 참조)
  3. 은행 사무수수료, 고정특약료, 이체 수수료
  4. 은행보증료
  5. 인지세(융자계약 시의 인지세)
  6. 이전등 등기비용
  7. 건물표시등기비용
  8. 중개수수료 등
  9. 론 사무 대행료
  10. 화재보험료
  11. 고정자산세등 정산금
  12. 단체신용 생명보험료
  13. 수도가입금, 적합증명비용

 

이 모든 항목을 합친 금액을 제비용이라고 한다.

 

집값이 영향을 미치는 항목은,

 

일본정부와 관련되어 있는 비용 –  2, 5 인지세, 11 고정자산세

일본정부 + 법무사와 관련되어 있는 비용 –  6,7 등기 관련 비용

은행과 관련되어 있는 비용 –  3은행 수수료, 4은행 보증료, 12 단체신용생명보험료

부동산 중개 회사와 관련되어 있는 비용 –  8 중개 수수료

 

이다.

 

따라서, 당연히 집값에 따라 제비용도 달라진다.

그래서 일본 사람들은 신축 잇코다테의 제비용을 집구매 금액의 대략 10 퍼센트로 잡는 경향이 있다.

우리의 경우도 약 9퍼센트 정도로 이 계산법에 들어 맞았다.

 

위의 항목들을 보니, 부동산 취득세 항목과 소비세 항목이 없다.

일본에서 부동산 취득세는 과세 표준액이 1200 만엔 이하이면 제로, 즉 0인데, 고급주택 아닌 대부분의 일반적인 주택이면 비과세라고 보면 된다.

 

소비세에 대해서는, 개인이 판매하는 중고 주택에는 소비세가 없고,  토지매매에도 소비세는 비과세이다. 신축 잇코다테(단독주택)와 맨션(한국의 아파트 개념)의 토지를 제외한 건축금액에만 부과되는데, 판매대금에 이미 소비세가 포함되어 있어 특별히 소비세를 따로 내야 하는건 아니다.

 

따라서 일본에서는 부동산 취득세와 소비세를 굳이 고려하지 않아도 된다.

 

우리에게 제비용 중 금액이 큰 항목은 8번 중개 수수료, 그다음 4번 은행 보증료, 6+7 인 등기료, 10번 화재보험료 순이다.

 

신축맨션인 경우에는 8번 중개 수수료가 들지 않는다.

 

가장 의아해 할 부분이 4번 은행 보증료와 12번 단체신용 생명보험료일 것이다.

12번 단체신용 생명보험료는 일본집 마련 기초 지식의 단체신용보험(団体信用保険)

http://buyhousejapan.com/2016/06/21/group-life-insurance-koreanlanguage/

을 참조하길 바란다.

 

4번 은행 보증료와11번의 고정자산세 등 정산금 항목은 추후 포스트를 작성해서 링크를 걸어놓겠다.

 

우리는 부동산 중개회사에서 내놓은 이 셈법에 거의 토달지 않고, 부동산 중개 수수료에 대한 구체적인 금액을 들었을 때에도 남편이 ‘그동안 해주신 것에 비하면 적은 금액이 될지도 모르겠군요’ 라고 말하며 기꺼이 내겠다고 하자, 우리의 U 아저씨와 부동산 중개 회사 관계자들은 쑥스러우면서도 매우 고마워하는 표정을 지었다. 그 뒤에도 U아저씨가 많은 노력을 해줘서 주택론 금리도 예상보다 더 내려가고, 화재보험도 알뜰하게 가입할 수 있게 되었다.

 

거래 할 때, 당장은 손해볼수도 있지만, 장기적으로 영향을 미치는 큰 거래에는 세세하게 따지지 말고 큰 폭으로 움직이는게 결과적으로 이득일 때가 있다. 한번 계약으로 장기효과를 가져오는 계약도 포함되어 있는 부동산 거래가 바로 그러한 것 같다.

 

그리고 뭐니뭐니해도, 지금 집은 살면서도 이런 집은 다시 구하기 힘들겠구나 싶은 집이기에 돈으로 따질수 없는 가치가 중개 수수료를 훨씬 뛰어 넘었다고 말할수 있고 말이다. 그저, 운이 좋았고, 감사할 따름이다.

 

물론, 신축 잇코다테(단독주택)의 경우, 시공회사와 직접 계약해서 일반적으로 100만엔이 넘는 부동산 중개료를 절약할 수도 있다.

 

다만, 개인적인 경험에서 얘기하고 싶은 것은, 누구나 원하는 좋은 위치의, 어느 정도 신뢰도가 있는 시공사가 건축했으면서도 합리적인 가격의 잇코다테는 일본인들도 줄서서 대기해야 한다는 점이다. 현재 지금 집도 완공한지 한달도 안되서 계약한 집인데, 지금까지 봐왔던 집들 중에서 사람들이 줄곧 찾아오는 집은 처음이었다.

어떤 저렴한 신축은 가격에 혹해서 보러 갔었는데, 얼마나 오랫동안 사람들이 보러 오지도 않았는지, 번호키가 달린 자물쇠가 녹슬어 고장나 있는 상태였던 적도 있었다. 시공업체한테 전화해서 번호를 알아내고 열어보려 했으나 열리지 않아 곧바로 포기했다. U 아저씨도 그 집은 보지도 않고 그만두자고 말할 정도였다.

 

그런데 사겠다는 사람들이 줄서서 대기하는 집을 외국인이 사겠다고 나서면 어떤 일본 시공사가 일본을 떠나기 쉬운 외국인에게 팔려고 할까? 가뜩이나 신용도 높은 건실한 일본인들도 줄서있는데 말이다.

 

인지도가 높은 직장, 소득이 월등히 높고, 현금을 많이 준비한 외국인이면 모를까 말이다. 이 중 뭐 하나라도 빠진 외국인이면, 누군가는 그래도 일본 사람들과 경쟁할 만한 신용도를 갖추었다는 것을 홍보해 줘야만 시도라도 해볼수 있을 것이다. 이때, 나서주는 것이 부동산 중개회사이다.

 

물론, 부동산 중개회사를 끼지 않고도 좋은 집을 발견했다면, 당연히 절약된 부동산 중개료로 조그만 새차 한대 뽑을 수 있는 절호의 찬스를 잡는 것이다.

 




암튼, 우린 그 다음날로 부동산 중개회사에 계약하겠다고 얘기했고, 부동산 중개회사가 발빠르게 각종 서류를 준비해 주고, 스케쥴을 잡는데 애써주었다.

완공된 이상, 고정 자산세 등 잡다한 비용이 매일 발생하는 신축 주택을 아무런 문제 없이하루라도 빨리 넘기고 싶어하는 시공사를 대상으로 부동산 전문 지식이 없고 회사일 등 자신의 일을 해야하는 개인이 직접 그 모든 것을 하기란 거의 불가능에 가까워 보인다. 더욱이 외국인이라면 말이다.

 

가능하면 한달 안에 집을 양도하겠다는 시공사를 잘 설득해서 2주라는 시간을 더 받아내는 협상을 한 것도 부동산 중개업자인 U 아저씨이다. 한달 반만에 이사 준비를 하는데, 아이 유치원 바꾸기, 남편 회사 스케쥴, 그 당시 거주하고 있던 UR공단에 퇴거 신청, 이사업체 선택, 인터넷 접속 등 잡다한 계약들로 눈돌아 가는 줄 알았다.

 

그렇게 얻은 소중한 집에 대한 중요사항 설명 첨부자료서를 받았는데, 일상 생활에 파묻혀 가만히 모셔 놓고만 있다가 블로그 때문에 최근에 다시 한번 펼쳐 보았다. 첨부 자료서 두께를 봐주길 바란다. 이건 집구조와 땅에 대한 간략한 설명이 들어있다. 원본과 각종 문서는 다른 곳에 잘 모아놓았다. 그리고 각종 설비에 대한 설명서는 두꺼운 파일의 책자로 받았다. 아직도 숙지하지 못한 사항들이 여전히 남아있다.

중요사항 설명서 첨부자료
중요사항 설명서 첨부자료

집이란 정말 일반 소비재와 달리, 뭔가 특별하다.

정부, 법무사, 은행 그리고 시공업체, 중개업자 등 참 많은 사람들이 관련되어 있고, 부속물 또한 그 가짓수가 어마어마하다. 많은 사람들이 주거자들을 위해 애써 준 노력의 결정체인 것이다.

 

그만큼 소중히 여기고 감사하는 마음을 가지고, 내 가족의 건강과 행복을 지켜나가는 공간으로 잘 가꿔나가야 겠다.